Davki pri prodaji in nakupu nepremičnine: DPN, dohodnina in DDV

Kratek pregled

Pri nepremičninskem poslu ni dovolj pogledati samo kupnine. Davčna obravnava je odvisna od vrste transakcije, statusa prodajalca, časa imetništva in lastnosti nepremičnine. Pri običajni prodaji je prodajalec praviloma zavezanec za davek na promet nepremičnin (DPN), pri določenih dobavah pa se uporabljajo pravila o davku na dodano vrednost (DDV). Fizična oseba lahko ob prodaji ustvari tudi obdavčljiv dobiček iz kapitala.

Davek na promet nepremičnin (DPN)

DPN znaša 2 % od vrednosti nepremičnine. Prodajalec mora napoved za odmero praviloma vložiti v 15 dneh po sklenitvi pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega nepremičnina leži. Davčna osnova je prodajna vrednost, če ustreza primerljivi tržni vrednosti.

Po plačilu FURS izda potrdilo. Brez potrdila o plačanem DPN ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. Pred podpisom pogodbe zato jasno določite, kdo bo pripravil napoved, kdo bo poravnal strošek in do katerega roka.

Kdaj je pomemben DDV

Trditev, da ima vsaka novogradnja 22 % DDV, je preširoka. ZDDV-1 med drugim razlikuje med dobavami pred prvo vselitvijo oziroma uporabo, dobavami v dveh letih od prve uporabe in poznejšimi dobavami. Na stopnjo vplivajo tudi namen in uporabna površina objekta.

Za stanovanja, namenjena trajnemu bivanju in uvrščena v okvir socialne politike, se uporablja nižja stopnja DDV. Pravilnik mednje uvršča stanovanje do 120 m² v večstanovanjski stavbi oziroma do 250 m² v enostanovanjski stavbi. Pri drugih obdavčljivih dobavah lahko pride v poštev splošna stopnja. Kupec naj zato od prodajalca zahteva pisno pojasnilo, ali je cena z DDV ali brez njega, katera stopnja je uporabljena in zakaj.

Dohodnina od dobička iz kapitala

Če fizična oseba proda nepremičnino pred potekom 15 let imetništva, mora praviloma v 15 dneh vložiti tudi napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala. Osnova je razlika med vrednostjo ob odsvojitvi in vrednostjo ob pridobitvi, zmanjšana za priznane stroške.

Aktualne stopnje so 25 % do dopolnjenih petih let imetništva, 20 % po petih letih in 15 % po desetih letih. Po 15 letih imetništva se tega davka ne plača. Med priznane postavke lahko sodijo normirani stroški, že plačan DPN ali davek na dediščine in darila ter z računi dokazani stroški vlaganj v obnovo.

Oprostitev za lastni dom

Posebna oprostitev lahko velja pri prodaji stanovanja ali stanovanjske hiše z največ dvema stanovanjema in pripadajočim zemljiščem, če je imel prodajalec tam stalno prebivališče, je bil lastnik ter je v nepremičnini dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo. Pogoje je treba izpolniti skupaj; zgolj prijavljeno stalno prebivališče ni dovolj.

Praktičen postopek

• Pred podpisom določite davčno obravnavo in preverite, ali je navedena cena končna.
• Zberite pogodbo, dokazila o pridobitvi in račune za dokumentirana vlaganja.
• Prodajalec naj pravočasno vloži ustrezne napovedi pri FURS.
• Pred notarsko overitvijo preverite, ali je na voljo potrdilo o plačanem davku.
• Pri DDV, oprostitvi ali večjih vlaganjih pridobite individualno pojasnilo FURS ali davčnega strokovnjaka.

Podatki v članku so bili preverjeni 4. septembra 2026 po javno dostopnih uradnih virih.

Vsebina je splošno informativna in ne predstavlja davčnega ali pravnega svetovanja. Davčna pravila in okoliščine posameznega posla se lahko spremenijo; pred odločitvijo preverite aktualna pravila pri FURS oziroma kvalificiranem strokovnjaku.